Dans un investissement locatif, le financement n’est pas une formalité : c’est le moteur de votre rentabilité. Votre mensualité détermine le montant que vous paierez chaque mois après le loyer, le type de bien que vous pouvez viser et la réponse de votre banque.

Simuler votre mensualité avant de chercher un bien, c’est savoir où vous allez. Vous visitez les bons biens, vous faites une offre crédible au vendeur et vous arrivez à la banque avec un projet déjà chiffré.

Chaque mensualité se décompose en trois parts :

– Le capital remboursé : ce n’est pas une dépense, c’est votre patrimoine qui grandit. Chaque euro remboursé vous appartient, dans la valeur de votre bien.
– Les intérêts : c’est le coût de l’argent emprunté. En investissement locatif, ils sont déductibles de vos revenus locatifs au régime réel.
– L’assurance emprunteur : elle protège le remboursement en cas de décès ou d’incapacité. Son coût est négociable.

Exemple : pour 150 000 € empruntés sur 25 ans à 3,67 %, avec une assurance à 0,30 %, la mensualité est de 802 €. Dès la première année, vous remboursez environ 3 700 € de capital. Après 10 ans, vous en avez remboursé 44 300 € ; après 20 ans, 108 100 €. Le tableau d’amortissement du simulateur vous montre cette progression année par année.

Le calcul, pour les curieux

Les banques utilisent un prêt à mensualités constantes. La mensualité hors assurance se calcule ainsi, avec C le capital, t le taux annuel divisé par 12 et n le nombre de mois :

M = C × t / (1 − (1 + t)⁻ⁿ)

L’assurance, calculée sur le capital emprunté, s’ajoute à ce montant.

Ces limites sont fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) :

– 35 % de taux d’endettement maximum, assurance emprunteur comprise.
– 25 ans de durée maximum, jusqu’à 27 ans avec un différé lié à un achat dans le neuf ou à des travaux importants.
– 20 % de dérogations possibles par banque, attribuées en priorité aux résidences principales.

Pour un investisseur, la marge de dérogation est donc faible. Mieux vaut construire un projet qui respecte les 35 % dès le départ.

Le plus tôt possible. Voici où se place le financement dans un projet d’investissement locatif :

1. Définir votre stratégie : cash-flow, patrimoine ou les deux. Notre guide gratuit pour réussir son investissement locatif vous aide à trancher.

2. Connaître votre budget avec le simulateur de capacité d’emprunt.

3. Simuler mensualité et cash-flow sur cette page, pour fixer vos critères de loyer et de prix.

4. Valider votre financement avec un courtier, avant de faire une offre.

5. Trouver le bien : c’est le cœur de l’investissement locatif clé en main.

6. Signer le compromis avec une condition suspensive de prêt, puis obtenir votre offre de prêt. La loi impose un délai de réflexion de 10 jours avant de l’accepter.

7. Signer l’acte, puis lancer les travaux, l’agencement et la décoration et la gestion locative.

Un financement préparé en amont vous évite de perdre un bien parce que votre accord bancaire arrive trop tard.

1. Raisonner uniquement en mensualité : un investissement se juge sur son cash-flow et sa rentabilité, pas sur sa mensualité.

2. Oublier les frais annexes : frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier et de courtage s’ajoutent au coût du projet.

3. Comparer les taux au lieu du TAEG : le TAEG inclut l’assurance et les frais, c’est lui qui permet de comparer deux offres.

4. Surestimer le loyer : un loyer réaliste et quelques semaines de vacance locative doivent être intégrés dès la simulation.

5. Mettre toute son épargne en apport : les banques apprécient une épargne résiduelle, et elle vous protège en cas d’imprévu.

Pour approfondir ces sujets, retrouvez nos webinaires et le podcast Money Tree.

Une simulation donne un ordre de grandeur. Un projet rentable demande en plus de trouver le bon bien, au bon prix, dans le bon quartier, puis de le rénover et de le louer. Artae accompagne les investisseurs à chaque étape : recherche, financement, travaux, décoration et gestion locative. Plus de 200 investisseurs nous ont déjà fait confiance, avec une note de satisfaction de 4,9/5 sur Google.