Calculez votre capacité d'emprunt
Renseignez vos revenus et vos charges : découvrez combien vous pouvez emprunter et le budget de votre futur investissement.
Si locatif : intégrer les futurs revenus du projet.
Si résidence principale : ne pas inclure votre loyer ou prêt RP actuel.
Votre futur projet :
Vous pouvez emprunter jusqu'à–
Vous avez déjà un montant en tête ?
Calculer ma mensualité →Votre capacité d'emprunt, point de départ de votre investissement locatif
Avant de visiter un bien, il faut connaître votre budget. Votre capacité d’emprunt fixe le montant que les banques accepteront de vous prêter, donc le prix des biens que vous pouvez viser.
La calculer en premier vous évite de perdre du temps sur des biens hors budget. Elle rend aussi votre offre crédible face au vendeur, et vous donne des arguments pour négocier.
Le calcul se fait en deux temps :
1. La mensualité maximale : vos crédits, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets. On retire de ce plafond les crédits déjà en cours.
2. Le montant empruntable : c’est le capital que cette mensualité permet de rembourser, selon la durée et le taux du prêt.
Exemple : avec 4 000 € de revenus nets et aucun crédit en cours, votre mensualité maximale est de 1 400 €. Sur 20 ans à 3,52 %, avec une assurance à 0,30 %, vous pouvez emprunter environ 231 000 €.
Ces limites sont fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) :
– 35 % de taux d’endettement maximum, assurance emprunteur comprise.
– 25 ans de durée maximum, jusqu’à 27 ans avec un différé lié à un achat dans le neuf ou à des travaux importants.
– 20 % de dérogations possibles par banque, attribuées en priorité aux résidences principales.
Pour un investisseur, la marge de dérogation est donc faible. Mieux vaut construire un projet qui respecte les 35 % dès le départ.
Quels revenus comptent,
et comment les loyers
changent la donne
et comment les loyers
changent la donne
Pour calculer votre capacité d’emprunt, la banque ne regarde pas seulement votre salaire. Elle additionne les revenus qu’elle juge stables, puis retire les charges que vous remboursez déjà. Chaque source de revenus n’est pas retenue de la même façon, et pour un investisseur, les loyers peuvent faire une vraie différence.
Vos revenus d'activité
Les banques retiennent vos revenus nets réguliers : salaires, revenus d'indépendant (en général la moyenne de vos trois derniers bilans), pensions. Les primes comptent si elles sont régulières.
80 % de vos loyers
C'est ce qui distingue un investissement locatif d'un achat de résidence principale. Les loyers que vous percevez déjà, et ceux du bien que vous achetez, s'ajoutent à vos revenus. La plupart des banques en retiennent 70 %, pour tenir compte de la vacance et des charges.
Vos charges
Vos crédits en cours sont déduits : prêt de résidence principale, prêt auto, crédit à la consommation. Une pension alimentaire versée est aussi prise en compte.
De la capacité d'emprunt au prix d'achat maximal
Votre capacité d’emprunt n’est pas le prix du bien que vous pouvez acheter. Pour un investissement locatif, il faut aussi financer les frais de notaire, les travaux et l’ameublement.
| Étape | Montant |
|---|---|
| Capacité d'emprunt (4 000 € de revenus, 20 ans) | 231 000 € |
| + Apport personnel | + 20 000 € |
| = Budget total du projet | 251 000 € |
| − Travaux | − 20 000 € |
| − Ameublement et décoration | − 6 000 € |
| − Frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien) | − 17 000 € |
| = Prix d'achat maximal | environ 208 000 € |
Exemple illustratif, à adapter à votre projet.
C’est ce prix d’achat, et non votre capacité d’emprunt, qui doit guider vos recherches. Chez Artae, ce budget global est établi dès la définition du projet, avant la recherche du bien : c’est la première étape de notre accompagnement clé en main.
Déjà propriétaire de votre résidence principale : pouvez-vous investir ?
Oui, et c’est le cas de nombreux investisseurs. Votre crédit en cours réduit votre capacité d’emprunt, mais les loyers du nouveau bien la font remonter.
Exemple : un couple gagne 5 000 € nets par mois et rembourse 1 000 € pour sa résidence principale. Sans loyer, sa mensualité disponible est de 750 €, soit environ 124 000 € empruntables sur 20 ans. En comptant 70 % d’un loyer attendu de 700 €, elle passe à 946 €, soit environ 156 000 €.
Le choix d’un bien bien loué augmente donc directement ce que vous pouvez emprunter. Nos projets clients montrent des exemples de biens et de loyers dans plusieurs villes.
– Le reste à vivre : la somme qui vous reste chaque mois après vos crédits. Avec des revenus élevés, une banque peut être plus souple.
– La stabilité de vos revenus : CDI, ancienneté, historique d’activité pour les indépendants.
– Votre épargne après l’achat : elle rassure la banque sur votre capacité à faire face aux imprévus.
– La tenue de vos comptes : pas de découvert régulier ni de dépenses incohérentes.
– La cohérence du projet : un loyer réaliste, un bien bien situé, un budget travaux chiffré.
Vous achetez en SCI ou en société, vous êtes indépendant ou vous vivez à l’étranger ? Les banques ont des exigences spécifiques. Notre service de courtage en financement pour investisseurs accompagne ces profils, tout comme notre offre dédiée aux investisseurs expatriés.
Votre capacité d’emprunt est une ressource à gérer dans le temps. Un premier investissement mal calibré peut la bloquer pendant des années ; un investissement bien choisi la préserve.
Trois réflexes pour garder la possibilité de réinvestir :
– Viser l’autofinancement : quand le loyer couvre la mensualité et les charges, votre situation financière reste solide aux yeux de la banque.
– Emprunter sur une durée longue : une mensualité plus basse consomme moins de votre capacité.
– Garder de l’épargne plutôt que tout mettre en apport.
C’est ainsi que beaucoup de nos clients enchaînent deux ou trois investissements. Découvrez leurs parcours dans nos clients témoignent.
Comment augmenter votre capacité d'emprunt
La durée est le levier le plus direct. Pour une même mensualité de 1 400 € :
| Durée | Taux indicatif | Capacité d'emprunt |
|---|---|---|
| 15 ans | 3,38 % | 191 000 € |
| 20 ans | 3,52 % | 231 000 € |
| 25 ans | 3,67 % | 262 000 € |
Les autres leviers :
– Solder les petits crédits à la consommation avant votre demande.
– Emprunter à deux : les revenus du co-emprunteur s’additionnent.
– Choisir un bien à fort potentiel locatif : ses loyers futurs comptent dans le calcul.
– Passer par un courtier spécialisé dans l’investissement locatif, qui présente votre dossier aux banques les plus ouvertes à ce type de projet.
Vous avez trouvé votre budget ? Calculez la mensualité et le cash-flow de votre projet avec notre simulateur de crédit immobilier.
Vous connaissez votre capacité d’emprunt : l’étape suivante est d’en faire un investissement rentable. Pendant un audit gratuit, un conseiller Artae valide avec vous votre budget, votre stratégie de financement et la ville la plus adaptée à vos objectifs. Plus de 200 investisseurs nous ont déjà fait confiance, avec une note de satisfaction de 4,9/5 sur Google.
Questions fréquentes sur la capacité d'emprunt
Combien puis-je emprunter avec 3 000 € par mois ?
Sans crédit en cours, votre mensualité maximale est de 1 050 €. Sur 20 ans à 3,52 %, cela représente environ 173 000 €, avant prise en compte d’éventuels loyers.
Combien peut-on emprunter à deux avec 6 000 € de revenus ?
Environ 347 000 € sur 20 ans à 3,52 %, sans autre crédit. Avec 400 € de crédit auto en cours, la capacité descend à environ 280 000 €.
Peut-on investir dans le locatif avec un crédit immobilier en cours ?
Oui. Votre crédit actuel est déduit de votre capacité, mais 80 % des loyers du nouveau bien s’ajoutent à vos revenus. Un bien bien loué rend souvent le projet finançable.
Les loyers du bien que j'achète comptent-ils ?
Oui, la plupart des banques intègrent en moyenne 80 % du loyer attendu, sur la base d’une estimation ou d’un bail en cours.
Le taux d'endettement de 35 % inclut-il l'assurance ?
Oui. La règle du HCSF s’applique aux mensualités assurance emprunteur comprise.
Peut-on emprunter sans apport pour un investissement locatif ?
C’est possible, mais plus difficile depuis les règles du HCSF. Un apport couvrant au moins les frais de notaire reste la situation la plus favorable.
Ma capacité d'emprunt est-elle garantie par la banque ?
Non, le simulateur donne une estimation. Chaque banque étudie ensuite votre dossier complet : stabilité des revenus, épargne, tenue des comptes.